3197.对房地产进入存量时代的一点看法

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一直在研究买房的事，看了不少材料。越看越觉得这个市场的底层结构已经变了，而且变的速度比我之前想的要快。整个交易的重心正在转移。

新房主导的时代已经过去，存量房的权重越来越高。二手房在整个交易体系中的分量持续上升，已经不能再只盯着新房销售来判断市场冷暖了。二零二五年1至10月二手房交易网签面积同比增长4.7%，在交易总量中的占比达到44.8%。接近一半的成交发生在二手市场，而且这个比例还在继续往上走。

不仅要看销量也要看开工。开发端的疲弱程度比交易端更明显。二零二五年房屋新开工面积同比回落超过两成，而新建商品房销售面积同比回落不到一成。到了二零二六年初，新开工依然延续两成以上的降幅，销售面积回落一成多。开工端的收缩幅度始终大于销售端，这个剪刀差一直没有真正收敛。

判断地产链的指标，开工和拿地往往比销售更领先。销售端还能靠促销和阶段性利好。但开工持续大幅回落，说明整体仍然偏谨慎，能不开发就不开发，距离重新扩张很远，新房供给有限。

城市之间和产品之间的分化已经很明显了。根据70城数据，二零二六年2月整体仍然是价格环比降幅收窄、同比继续调整。但一线城市已经明显强于大盘，北京和上海新房环比分别涨了0.2%，二手房环比分别涨了0.3%和0.2%。现在的市场早就不是齐涨齐跌，而是不同城市、不同板块、不同产品在分化。

今年金三确实有量，但更多是核心城市在修复，不是全面回暖。机构口径下，3月重点100城新房成交面积环比增长128%。同时百城二手房均价环比还在微跌，新房均价也只是微涨0.05%，而这点涨幅主要还是部分高端改善项目入市带起来的。

老旧房源和核心区优质房源，本质上已经是两个市场。至少从3月的表现来看，上海二手房成交约3.1万套，北京二手住宅网签接近2万套，核心城市好地段的改善型产品明显更强。机构也提到，3月新房价格的上行本身就带有高端项目集中入市导致的结构性抬升。

整体仍然处在筑底过程中。同一时期，公开数据显示二零二六年初新建商品房销售面积和销售额仍在两位数回落，新开工的降幅更大。更准确的说法应该是整体仍然处在筑底过程中，只是核心城市核心板块率先走出了一步。把局部的暖意直接理解成全面回暖，判断上很容易跑偏。

不能拿全国总量的逻辑去看头部房企。头部房企的资金和资源正在越来越集中地投向核心城市。某头部央企二零二五年业绩交流中明确表示当年投资全部落在核心30城，接近九成集中在核心10城，一线城市占比超过六成。到了二零二六年思路依然没变，还是只买最确定的城市和地块。

核心城市核心地段的优质新房依旧稀缺，已经可以进入我的可买区间。打算在下半年购入。