EP126 高盛：一线城市房价2026年末触底反弹，国有房企迎来估值重估

🔥【核心洞察】

• 香港楼市率先反弹：自2025年3月低点，香港房价已反弹8%，而同期中国开发商股价平均下跌17%。历史数据显示，香港房价上行后，上海和深圳在随后四个季度有70-80% 的概率跟随上涨。
• 一线城市2026年末触底：高盛预计上海和深圳房价将在2026年末触底反弹，并在2026-2028年间实现15% 的累计涨幅，而全国平均房价同期预计为-3%/-3%/0%，一线城市将显著跑赢全国。
• 三大基本面驱动：人才持续流入（深圳、上海户籍政策放松）、高附加值第三产业（软件、信息技术、金融）及战略性新兴产业（AI、集成电路、生物科技）增长强劲、土地投资效率提升，共同支撑一线城市楼市复苏。
• 国有房企成市场整合者：高盛覆盖的6家国有房企在2024-2025年占据了上海和深圳土地销售价值的60%，市场份额持续扩张，土地投资效率提高有望提升现金利润率和ROE。
• 估值重估空间显著：当前国有房企平均市净率仅0.5倍（2026E），与香港开发商持平，但在历史复苏周期中曾享有显著溢价。高盛推荐华润置地、金茂、中海地产和绿城。

🔍【章节索引】

一、香港楼市复苏的先行指标作用

• 价格与股价背离：香港房价自2025年3月低点已反弹8%，而同期中国开发商股价平均下跌17%，形成显著背离。
• 历史规律：过去数据表明，香港房价上行周期启动后，上海和深圳在随后的四个季度有70-80% 的概率出现积极表现。
• 估值差距收窄：沪深港三地房地产估值差距已缩窄至历史平均水平。内地高净值买家对香港楼市（尤其是豪宅）的投资活跃，预示资金可能转向国内核心市场。

二、中国一线城市（上海/深圳）的复苏驱动因素

• 人口与人才流入：
  香港人才引入计划效果显著
  深圳2018-2024年人才流入规模与香港相当
  上海户籍政策放松，带动常住人口户籍持有比例加速上升
• 收入与产业结构：
  上海和深圳高附加值第三产业（软件、信息技术、金融）对GDP贡献突出
  战略性新兴产业（AI、集成电路、生物科技）增长强劲
• 住房供应与可负担性：
  沪深新房库存压力有限，二手房挂牌量下降
  租金收益率相对于存款利率已更具吸引力
• 财富效应：沪深房价与A股走势在历史周期中高度相关。若A股自2024年9月以来的反弹持续，叠加信心恢复，有望推动两地楼市需求回升。

三、国有房企（SOEs）的投资机会与估值重估

• 市场整合者：高盛覆盖的6家国有房企在2024-2025年占据了上海和深圳土地销售价值的60%，显示其在核心城市的市场份额持续扩张。
• 盈利能力提升：国有房企的土地投资效率自2024年以来有所提高，有望提升现金利润率和ROE，支撑估值从低谷回升。
• 估值吸引力：
  当前国有房企平均市净率：0.5x 2026E P/B，对应2026E-2027E ROE为5%
  与香港开发商（0.5x P/B，ROE 3%）持平
  历史复苏周期中，国有房企曾享有显著溢价
• 案例分析：华润置地：
  在高端住宅和商业运营方面与香港新鸿基地产的差距正在缩小
  经常性收入和盈利稳定性增强，估值存在上行空间

四、估值和盈利预测更新

• 房价预测：高盛模型预测上海和深圳房价在2025年末至2028年末将累计上涨15%（全国平均同期为-3%/-3%/0%）。
• 盈利影响：此预测将使覆盖范围内开发商的2028年核心盈利平均增加5%，2026年末NAV和12个月NAV目标价平均增加2%。
• 推荐标的：高盛建议买入在沪深有较高敞口且土地投资效率提升的国有房企，包括：
  华润置地（CRL）
  金茂（Jinmao）
  中海地产（COLI）
  绿城（Greentown）

⚠️【风险提示】

• 宏观风险：若中国经济复苏不及预期，或居民收入增长放缓，可能压制购房需求。
• 政策风险：房地产调控政策若再度收紧，或信贷环境变化，可能影响市场复苏节奏。
• 区域分化风险：一线城市与其他城市的分化可能加剧，资金过度集中核心城市可能导致其他地区进一步疲软。
• 开发商执行风险：国有房企的土地投资效率和项目去化速度若不及预期，可能影响盈利兑现。